Kupno mieszkania stanowi nieodzowną część życia każdego człowieka i jednocześnie jedną z najważniejszych decyzji każdego z nas, która będzie zobowiązaniem trwającym przez lata. Wiele osób decydując się na kupno mieszkania kontaktuje się z firmą deweloperską, gdzie dowodem zawiązanej współpracy jest podpisanie umowy deweloperskiej. Na co jednak zwrócić uwagę przy podpisaniu umowy deweloperskiej i tym samym – jak w bezpieczny sposób kupić dom od dewelopera?

Czym wedle prawa jest umowa deweloperska?

Na podstawie zapisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. jest również inaczej nazywana „ustawą deweloperską„. To właśnie na podstawie tej ustawy można zawrzeć umowę deweloperską pomiędzy deweloperem oraz podmiotem kupującym. Umowa deweloperska to dokument, który ma charakter dwustronny – polega on na tym, iż deweloper w ramach spisanej umowy zobowiązuje się do przeniesienia praw własności na nowego właściciela, natomiast nabywca zostaje zobowiązany do spłacania należności pieniężnej wynikającej z ceny nieruchomości, która jest przedmiotem umowy. Inaczej mówiąc – deweloper zobowiązuje się do sprzedania mieszkania natomiast kupujący do zapłaty w całości bądź w ustalonych wcześniej ratach cenę nieruchomości.

Stworzeniu tej ustawy przyświecał jeden cel – stworzenie prawa, które jednocześnie chroni kupującego nieruchomość przed nieuczciwą polityką dewelopera, a także ochrona dewelopera przed oszustwami i brakiem uczciwości ze strony osoby czy też jednostki nabywającej. W ustawie znajdują się również prawa, która chronią dodatkowo przed skutkami zdarzeń losowych jakie mogą zaistnieć w momencie zakupu mieszkania np. pożar.

Co zawiera dobrze skonstruowana umowa deweloperska?

Z racji tego, iż umowa deweloperska stanowi podstawowy i jednocześnie najważniejszy dokument zakupu mieszkania musi ona zawierać wiele ważnych informacji oraz jak najwięcej szczegółów dotyczących kupowanego mieszkania. Wobec tego umowa deweloperska musi zawierać następujące informacje:

• Określenie miejsca, daty oraz stron, które podpisują umowę deweloperską – przedstawienie na piśmie kiedy, w jakim miejscu oraz pomiędzy kim została spisana umowa deweloperska;
• Jasno określoną cenę nabycia nieruchomości lub prawa własności nieruchomości, na której znajduje się mieszkanie bądź dom jednorodzinny;
• Podstawowe informacje na temat nieruchomości jak i terenu, na którym ona się znajduje – całkowita powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości (założone księgi wieczyste, oraz informacje na temat istniejących lub spłaconych zobowiązaniach hipotecznych);
• Położenie oraz istotne cechy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który jest przedmiotem sprzedaży – informacja na którym piętrze znajduje się nieruchomość, w jakiej okolicy itp.;
• Określenie układu i rozmieszczenie pomieszczeń w mieszkaniu lub domu jednorodzinnym – jaka jest całkowita liczba pokoi, oraz jaki jest metraż takich pomieszczeń jak kuchnia, łazienka czy inne pokoje (dodatkowo określanie czy przy domu znajduje się na przykład ogród lub garaż oraz ich całkowita powierzchnia);
• Dokładnie określony termin przeniesienia praw własności z dewelopera na nabywcę nieruchomości (najlepszym rozwiązaniem jest określenie konkretnego dnia przejęcia prawa własności);
• Warunki spłaty całkowitej ceny nieruchomości na rzecz dewelopera – jeśli jest to konieczne, określenie wysokości rat, ich rozłożenia w czasie oraz ustalenie jednego terminu spłaty w każdym miesiącu;
• Data planowanego startu oraz zakończenia prac budowlanych bądź remontowych  w mieszkaniu lub domu jednorodzinnym (jeśli tego wymaga sytuacja);
• Określenie warunków ewentualnego odstąpienia od umowy deweloperskiej każdej ze stron – ustalenie wysokości kar umownych wynikających z odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz dopuszczalnych przyczyn odstąpienia od umowy;
• Oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się i odbiorze prospektu informacyjnego zawierającego istotne informacje na temat kupowanej nieruchomości – jej aktualny stan prawny, obecność i wysokość zadłużenia ciążącego na lokalu itp.;
• Miejsce, datę oraz sposób poinformowania nabywcy na temat odbioru lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego;
• Zaznaczenie w jaki sposób zostały dokonane pomiary całkowitej powierzchni lokalu mieszkalnego.

Jedynie spełnienie wszystkich powyższych warunków przy spisaniu umowy deweloperskiej gwarantuje, iż obie strony umowy są w pełni chronione pod względem prawnym oraz fakt, iż kupiona nieruchomość nie zawiera ukrytych zadłużeń.

Jakie są koszty sporządzenia umowy deweloperskiej?

Umowa deweloperska jako dokument stanowiący potwierdzenie zawarcia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać obowiązkowo spisana w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Całkowity koszt sporządzenia umowy deweloperskiej obejmuje:

• wysokość wynagrodzenia notariusza;
• sporządzenie wpisów aktu notarialnego;
• koszty sądowe związane z postępowaniem wieczystoksięgowym (ten rodzaj kosztu rozdzielany jest po równo pomiędzy dwie strony umowy).

Pozostałe koszty są ustalane i dzielone za porozumieniem stron pomiędzy deweloperem oraz kupującym – w praktyce jednak to kupujący zobowiązuje się do uiszczenia wszelkich opłat związanych z zakupem nieruchomości.

Na co warto zwrócić szczególną uwagę sporządzając umowę deweloperską?

Istnieje kilka bardzo ważnych punktów, które warto mieć na uwadze przy sporządzaniu i podpisywaniu umowy deweloperskiej. Należą do nich przede wszystkim:

1. Sposób zabezpieczenia pieniędzy przeznaczonych na zakup nieruchomości – w umowie deweloperskiej najlepszym rozwiązaniem jest dodanie zapisu, który potwierdza, iż określona suma pieniędzy na poczet zakupu mieszkania może być wpłacana zarówno na rachunek powierniczy otwarty jak i zamknięty. W sytuacji, gdy pieniądze wpłacane są na rachunek otwarty Inspektor Nadzoru Budowlanego ma możliwość pojechania na miejsce budowy po potwierdzeniu zakończenia danego etapu prac budowlanych w celu stwierdzenia czy wszystkie prace zostały wykonane należycie. Jeśli wszystko jest zgodne z ustaleniami bank wypłaca firmie deweloperskiej określoną w umowę sumę środków, jeśli jednak coś jest niezgodne z harmonogramem wypłata środków może zostać wstrzymana. W przypadku rachunku zamkniętego wypłata deweloperowi należnej sumy środków finansowych następuje tuż po przeniesieniu prawa własności na nabywcę, a konkretnie – po dostarczeniu do banku odpisu aktu notarialnego poświadczającego przeniesienie prawa własności. Oczywiście druga opcja jest znacznie bardziej korzystna dla nabywcy, jednak niezależnie od rodzaju rachunku zabezpieczenie kwoty środków finansowych jest bardzo ważne przy spisywaniu umowy deweloperskiej w celu uniknięcia oszustw zarówno ze strony potencjalnego dewelopera jak i nabywcy.
2. Harmonogram i rozkład płatności w czasie – jeśli nie ma w umowie decyzji o zapłacie całkowitej ceny  z góry za daną nieruchomość warto ustalić i zabezpieczyć sposób zapłaty za daną nieruchomość. Najkorzystniejszym, i jednocześnie najczęściej spotykanym sposobem rozłożenia rat jest system 10/90, lub 20/80 – w praktyce oznacza on zapłatę odpowiednio 10% lub 20% wartości nieruchomości w momencie podpisania umowy a resztę w późniejszym terminie ściśle określonym w umowie deweloperskiej;
3. Ewentualne zmiany w cenie metrażu – zjawiskiem naturalnym jest, iż ceny mieszkań oraz ceny za metr zmieniają się stale. Co prawda w bardzo krótkim okresie czasu zmiany cen w metrażu nie są drastyczne ani skokowe, jednak należy założyć margines zmiany ceny o 1,5-2%, w niektórych wypadkach zmianę o 4% ceny za metr. W tym wypadku warto sprawdzić, czy w umowie jest odpowiedni zapis mówiący o odpowiednim obniżeniu bądź podwyższeniu całkowitej ceny dostosowanej do aktualnych wahań;
4. Dodatkowe koszty ponoszone przez nabywcę w dniu kupna nieruchomości – przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy upewnić się jakie są dodatkowe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Dodatkowe opłaty za media, czy też czynsz do wspólnoty mieszkaniowej w przypadku zakupu mieszkania stanowią nieodzowną część umowy deweloperskiej i wszelkie koszty powinny być w jasny sposób przedstawione w umowie;
5. Informacje i proces odstąpienia od umowy – jest to szczególnie ważne zwłaszcza w sytuacji, gdy bank odmówi nabywcy udzielenia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Warto wówczas upewnić się, iż w umowie jest zapis mówiący o postępowaniu  w takiej sytuacji (określający warunki oraz termin odstąpienia od umowy, a także ewentualne odsetki i kary za zerwanie umowy deweloperskiej).
6. Cesja umowy deweloperskiej – inaczej mówiąc umowa o charakterze cywilnoprawnym mówiąca o przeniesieniu swojej wierzytelności przez wierzyciela wobec dłużnika na osobę trzecią. Jeśli chcemy myśleć o ustanowieniu cesji, najpierw należy upewnić się, iż deweloper wyraził zgodę na jej dokonanie – jeśli takiej zgody nie ma, wówczas nie będzie można dokonać transakcji zakupu nieruchomości co skutkuje utratą zysków.

Powyższe informacje stanowią bardzo istotną część, która powinna być zintegrowana z umową deweloperską. Jeśli umowa deweloperska nie zawiera powyższych punktów, wówczas istnieje zagrożenie, że jedna ze stron będzie stratna podczas transakcji zakupu/sprzedaży nieruchomości, lub do takiej transakcji w ogóle nie dojdzie.

Dlaczego warto wybrać dewelopera „Dom polski”?

Wobec wyżej przedstawionych informacji warto wspomnieć o deweloperze „Dom Polski”, który działa na obszarze Olsztyna. Dzięki posiadaniu cech takich jak innowacyjność oraz wieloletnie doświadczenie deweloper ten będzie stanowił idealne rozwiązanie w sytuacji gdy myślimy o kupnie lub sprzedaży działki, lokalu mieszkalnego czy też domu jednorodzinnego. 

Dom polski to firma, która dzięki swojemu profesjonalizmowi, oraz indywidualnemu podejściu do każdego potencjalnego klienta stanowi idealnego partnera do współpracy przy kupnie czy też sprzedaży nieruchomości oraz działek w Olsztynie. Kompleksowa obsługa oraz umiejętność dostrzeganie aktualnie panujących trendów oraz preferencji różnych klientów przez wiele lat sprawiają, iż wiele osób ma ogromne zaufanie i jest zadowolonych z transakcji jakie są z tym deweloperem zawierane.